Det var vad NIRAS och Tenant & Partners programpunkt handlade om på Fastighetsvärldens konferens den 10 februari, ”Bäddat för tillväxt”. Föreläsningen drog fullt hus i nya Stockholm Waterfronts föreläsningssal. Anneli Hasselström, seniorkonsult på NIRAS och Torbjörn Eriksson, VD på Tenant & Partner pratade på temat ”Kampen om framtidens hyresgäster”. Närheten till allmänna kommunikationer, långsiktigt tänkande, och en helhetssyn på kostnaderna, är viktiga faktorer att ta hänsyn till i dag. Miljöfrågan har blivit en hygienfaktor som alla måste anpassa sig till.
En stor del av målgruppen var fastighetsägare och Anneli pratade främst om trenderna på den offentliga hyresmarknaden medan Torbjörn höll sig till den privata. Fokus var Stockholmsmarknaden.
Man tittar mer på de totala kostnaderna i dag Citylägen och citynära lägen är fortfarande mest attraktiva men det knappa utbudet i city gör att efterfrågan ökar i mer perifera områden igen. Samtidigt är vissa objekt svåra att hyra ut, framför allt 70- och 80-talskolosserna som inte är anpassade till dagens krav på effektiva och flexibla lokaler. Hyresnivåerna sjönk rejält under finanskrisen men nu är hyrorna på väg uppåt igen i de mest attraktiva lägena. Det finns dock fortfarande stora möjligheter till rabatter och andra inflyttningsförmåner.
– Bara att flytta kostar mellan 40 000 och 60 000 kronor per arbetsplats med ny inredning, IT, säkerhet, AV-utrustning m m. Det gör att man tidigt ska tänka till kring vilka behov man har, menar Anneli Hasselström.
Närhet till allmänna kommunikationer viktigast – Helt avgörande är att ta hänsyn till medarbetarna och deras behov av att finnas nära spårbunden trafik. En annan viktig faktor är designen och layouten på ytorna. Lokalerna måste stödja kärnverksamheten. Man bör också analysera hur mycket arbetsplatserna nyttjas. Används de inte mer än 50 %, bör man överväga att använda flexplatser som flera delar på. Det måste också vara enkelt att göra förändringar när verksamheter förändras, poängterar Anneli.
Det gäller att attrahera långsiktiga hyresgäster – Som hyresgästkonsulter ser vi ju trenderna i efterfrågan och vi vill förmedla vad fastighetsägarna ska göra för att lyckas attrahera långsiktiga hyresgäster. Det gäller ju att ge människor en bra arbetsmiljö och erbjuda lokaler som står för något, har en profil och kan förmedla en känsla. Kan både hyresgäst och fastighetsägare fatta rätt beslut från början, blir det en en win-win-situation som gynnar båda parter i ett långsiktigt perspektiv. Då har ju fastighetsägaren också större chans få behålla hyresgästerna även nästa avtalsperiod, säger Anneli Hasselström.
Bra inomhusklimat, teknik och säkerhet Ett bra inomhusklimat för ljud, ljus och luft blir allt viktigare. Bra kommunikationer och tillgänglighet även inomhus för alla typer av funktionshinder är idag självklara krav. Teknik och säkerhet är andra viktiga faktorer, där även den privata sektorn efterfrågar mer avancerade lösningar.
Trots en ny lokalförsörjningsförordning som skulle bidra till att sänka kostnaderna ökade de statliga verksamheternas lokalkostnader med 40 % under åren 1998-2008. Idag sker dock en märkbar men långsam förändring och nu väljer myndigheter, som inte har behov att sitta nära departementen, att flytta till mer perifera områden med lägre hyror.
– För att få en snabbare förändringstakt krävs tydligare, centrala direktiv. Det finns stora effektiviseringsvinster att göra, genom att minska på yta per arbetsplats, välja andra typer av kontorslösningar och flytta till mindre centrala lägen. Det krävs också en kulturförändring där de offentliga verksamheterna ser fördelar med mer flexibla lösningar, inte att det är ett nödvändigt ont, menar Anneli Hasselström.
Gröna fastigheter – en hygienfaktor Miljöklassning av lokaler blir alltmer självklart och där den offentliga sektorn faktiskt drivit på utvecklingen följer nu de privata hyresgästerna med och ställer högre krav än tidigare. Gröna fastigheter är inte en fråga om kostnader, utan något som alla kommer att anpassa sig till.
– På privata sidan hänger det på hyresgästens eller fastighetsägarens inställning. Inom den offentliga verksamheten finns det tydliga riktlinjer, bl a har man en ny förordning från 2009 som ställer krav på varje myndighet att driva miljöfrågan själva i upphandlingar, genom miljöpolicy, handlingsplan etc. Man är också ålagd att rapportera sin energiförbrukning till Energimyndigheten. NIRAS miljö-konsulter ligger långt fram i utvecklingen och vi arbetar aktivt för att få med miljöfrågorna i alla våra uppdrag, säger Anneli Hasselström.
Claes Bergholm är kommersiell arkitekt på NIRAS inom tjänsteområdet Handel, Centrum & Städer. Han jobbar dagligen med analys och utveckling av stadskärnor samt kommersiell fastighetsutveckling. Just nu arbetar han t ex intensivt med tre stora köpcentrumprojekt i Finland, bl a Forum i centrala Helsingfors. Varvstaden Malmö är också ett projekt där Claes är involverad.
Trender i framtidens stadsutveckling
Hur tänker dagens unga och blivande familjer när det gäller boende, handel, service och jobb? Vilka trender påverkar utvecklingen av våra bostadsområden? Hur ska man skapa både en levande tätort och levande bostadsområden? Det är frågor som Claes Bergholm, arkitekt på NIRAS hela tiden håller sig uppdaterad på genom forskning, marknadsundersökningar och praktiskt i det dagliga arbetet.
Om man har rest över halva jorden innan man gått ut gymnasiet, varför ska man nöja sig med att behöva resa för att handla?
– Vi kan förvänta oss ganska radikala förändringar, berättar Claes. Morgondagens kravställare, dvs de som är födda mellan 1980 och början av 2000-talet kommer med helt andra värderingar och helt andra krav än dem vi ser i dag. Om man har rest runt halva jorden innan man gått ut gymnasiet, varför ska man nöja sig med att behöva resa till externa köpcentra för att handla?
Han menar också att samhället blir mer och mer urbant även om it-utvecklingen gör att fler och fler kan jobba hemifrån. Den nya generationen är också mån om att satsa på sitt eget välbefinnande och tid är en bristvara. Fler och fler jobbar hemifrån och en del jobbar på flera företag med en kvartstjänst här och en halvtid där. Det kräver en levande boendemiljö med bra närservice som underlättar alla vardagens behov.
Service dygnets alla timmar med berikande gatuplansverksamheter
– ”Millennietalisterna” kommer att kräva service i stort sett dygnet runt. Vi ser redan en trend att man handlar sin matkasse via internet. Men man kommer också att kräva närhet till både dagligvaruhandel och annan service som rekreation, nöjen och socialt liv med bra mötesplatser. Säkert kommer vi också att få se fler och fler bilpooler. På sätt och vis kommer vi att få uppleva ABC-stadens återtåg, med ett mer stadsmässigt utförande i varje område, säger Claes Bergholm.
För att möta dessa behov måste man skapa bostadsstråk med levande och ”BERIKANDE GATUPLANSVERKSAMHETER”. Det kan t ex vara handel, gym, föreningslokaler, gallerier och restauranger som gör att det är rörelse i fönstren i gatuplanet dygnets alla timmar. Ett bageri kanske öppnar tidigt på morgonen och sedan tar andra aktiviteter vid på dagen och kvällen. Det skapar också en trygg miljö för de boende i området, man slipper gå i mörka gränder.
– För att få det att fungera, gäller det att ta vara på människors rörelsemönster och se vad man kan göra på deras väg, få olika utbud att sammanfalla och hitta synergier, menar Claes. Man behöver också planera den här typen av bostadsområden nära stora flöden som t ex tågstationer och vägar, hitta naturliga mötesplatser och koppla ihop med angränsande strukturer. Det är många parter att ta hänsyn till för att det ska fungera och det krävs nya tänkesätt när man planerar.
Det gäller att ”gifta ihop” rätt verksamheter
Ett exempel där NIRAS jobbar med detta är Varvstaden i Malmö. Där handlar det om att lyfta blicken och ha koll på vilka olika aktörer som finns i närområdet och ”gifta ihop” rätt verksamheter.
– I Den Goda Stadens senaste rapport har vi utarbetat en checklista till stöd för dem som planerar, där man kan se hur man skapar samarbete mellan konsumenter, hyresgäster, planerare, fastighetsägare, staden m fl intressenter. Ett samarbete ger många fördelar genom att man får till en dialog innan man börjar bygga. Det är annars lätt att man enbart tänker gestaltning och ”glömmer bort” att få med alla berörda i planeringen, berättar Claes.
Det finns också parter som kan vara osäkra på den här typen av investeringar av rädsla för att få för dålig lönsamhet. Här kan en 3D-indelning av fastigheter vara en möjlig väg, där kommunen eller annan part köper fastigheternas gatuplansdel för att hyra ut eller sälja vidare när marknaden stabiliserats.
Temastråk eller områdesprofilering
En annan trend är att lyfta fram olika områden genom att profilera dem eller göra temastråk. Claes menar att man kan skapa kluster på olika platser, gator och torg för att höja identiteten för olika typer av verksamheter.
– På en gata kan man t ex ha företag inom media, it, teknik och elektronik samtidigt som man korsbefruktar med konst och kultur som passar in. En annan gata kan profilera verksamheter inom lifestyle med mode, inredning, konst, smycken, skor och samtidigt ge plats för en konsthall, restauranger och caféer. Med tydliga identiteter på stråken, stärker man människors medvetenhet om utbudet.
Uppdaterad: 2011-01-14